Después de las llaves: gobernanza en Etiopía, Ghana y edificios nuevos
UN-Habitat y evidencia internacional: construir es fácil, administrar lo común es el desafío de décadas.
Construir torres es la parte fácil
En Addis Ababa, Etiopía, el programa nacional de condominios sociales entregó cientos de miles de viviendas en poco más de una década. UN-Habitat documentó el éxito en cantidad y costo: técnicas prefabricadas, menor desperdicio, empleo en la construcción. Pero los estudios posteriores apuntan a otro problema: gobernar lo común después de las llaves.
Un trabajo de campo en la subciudad de Yeka identificó fallas recurrentes tras la transferencia de las unidades: saneamiento deficiente, seguridad, mantención de áreas verdes, ruido, falta de equipamiento comunitario y conflictos por administración colectiva. No faltaba hormigón; faltaba institucionalidad diaria.
El patrón se repite en otros continentes
En Ghana, investigación doctoral de TU Delft sobre vivienda pública concluyó que la falta de mantención no es solo falta de dinero: es organización débil, actitud reactiva y poca responsabilidad sobre el bien común.
En Cuenca (Ecuador), un estudio con más de cien residentes atribuyó la mayoría de conflictos a normas no aplicadas y gestión insuficiente (DOI: 10.46652/pacha.v6i17.400).
En Chile, muchos edificios “nuevos” de las últimas dos décadas enfrentan el mismo ciclo: primeros años con administración del desarrollador, reglamento genérico, comité que aún no existe como tal —y a los cinco o diez años, ascensores mal mantenidos, filtraciones y peleas por gastos extraordinarios.
Tres funciones que toda comunidad debe resolver
Un informe del Housing Evidence Centre (Reino Unido), revisando 74 fuentes internacionales, resume lo que hacen las “organizaciones de propietarios” en Australia, Corea del Sur, Estados Unidos y otros sistemas:
- Custodiar bienes comunes (techos, pasillos, instalaciones).
- Establecer reglas de convivencia aplicadas con consistencia.
- Recaudar y ejecutar un presupuesto para servicios compartidos.
Cuando cualquiera de las tres falla, el vecino lo siente de inmediato: basura, ruido, ascensor detenido, gasto común que sube sin explicación.
Chile vs. programas sociales masivos: la misma lección
El MINVU no entrega vivienda social masiva con el mismo modelo etíope, pero sí promueve condominios con Ley 21.442, registro de administradores y sistemas de reclamación. La herramienta legal existe; el desafío es operativa post-entrega:
- comité que funcione más allá de la primera asamblea,
- reglamento adaptado al edificio real,
- plan de mantención desde el año uno (no desde la primera filtración),
- transparencia de gastos para construir cultura de pago.
Checklist para edificios en sus primeros cinco años
| Año | Prioridad de gobernanza |
|---|---|
| 1 | Reglamento a medida, inventario de bienes comunes, manual CChC archivado |
| 2 | Primer presupuesto plurianual y calendario de mantención |
| 3 | Auditoría de contratos (aseo, ascensor, seguridad) |
| 4 | Encuesta de satisfacción y ajuste de reglas |
| 5 | Revisión de fondo de reserva vs. plan de reparaciones mayores |
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Referencias consultadas
- UN-Habitat. Condominium Housing in Ethiopia. PDF
- Estudio gobernanza condominios, Yeka, Addis Ababa. KDI School PDF
- TU Delft / Ghana public housing management. A+BE journal
- Estudio Cuenca. DOI: 10.46652/pacha.v6i17.400
- Thinkhouse / Housing Evidence Centre. Governing multi occupancy buildings. PDF
